2018年7月，中铁一局集团有限公司授权正方天域公司运营管理经营性房产，全公司最年轻团队——商业资产事业部应运而生。近几年，恰逢国内经济下行、新冠疫情爆发及反复等不利因素的叠加影响，但商资团队有信心不放弃，以“树旗创效”为总体目标，以客户需求为导向，紧跟市场形势，逐步建立健全商业资产管理制度，固化优化管理标准，理顺商资分类分级管理流程，强化运营管理服务，创新招商运营模式，通过实时监控招商运营动态信息，加速淘汰低端和潜在风险客户，加强行业竞品的动态监测分析，正方天域公司商业资产经营管理水平稳步提升。在商资运营管理逐步规范化、系统化、标准化、科学化的基础上，不断提高运营管理综合效益，不断推进公司商资板块的高质量发展。
　　打造碑林标杆商务楼宇，奠定一局商资品牌地位
　　中铁·第壹国际是由中铁一局自筹自建的高品质5A甲级商务型写字楼，总建筑面积7万平方米，地处具有“中国楼宇经济领军发展城区”和“中国楼宇经济最具投资价值城区”之称的西安碑林。碑林区现有规模商务楼宇113幢，总建筑面积580多万平方米，48家国内外具有影响力企业的地区总部坐落于此。而中铁·第壹国际用约1.2%的碑林商务楼宇空间载体面积，承载起10%的具有影响力地区总部企业，仅单体楼宇年税收已近3亿元，楼宇经济的规模效应稳步扩大、运营管理质量不断攀升，综合实力持续稳居碑林区前三甲，被评为碑林区“立起来的开发区”示范楼宇及碑林区楼宇经济发展联盟理事长单位。作为碑林区楼宇经济的展示窗口，已陆续成功接待了淮南市田家庵区，咸阳市秦都区、渭城区以及宝鸡市渭滨区等多家政府单位的考察调研。一方面彰显了碑林区示范楼宇的“软实力”，同时为中铁一局从“一商向多商”、投建营一体化的多元化发展“添砖加瓦”。
　　2020年受新冠疫情影响严重，西安商业资产租赁市场持续的低迷萎缩，写字楼进入退租高潮期，楼宇平均出租率低至60%，总成交量仅1.7万立方米。而中铁·第壹国际却完美实现逆势上扬，完成西安单笔最大面积3300平方米签约，粉笔天下成功入驻；2021年新冠疫情再次反复，全球经济停滞不前，而中铁·第壹国际年度实现续租率100%，又新签平安、通联、欧普等大客户，新签约面积总计达1万平方米，经营业绩持续走高。所有的这一切，都得益于商业资产事业部这支强大高效的运营管理团队，团队上下一心努力进取，坚定信心攻坚克难，通过一个个小胜仗，不断奠定了“一局商资”的品牌地位。构建商资运营管理体系，实现科学规范管理
　　工欲善其事，必先利其器。成立伊始，正方天域公司商业资产事业部就不断探索如何构建适合公司商资板块的管理体系。2020年9月印发了正方天域公司商业资产管理办法1.0版，经过半年多的运行实践，于2021年3月再次修订完善，出台了正方天域公司商业资产管理办法2.0版。与此同时，还陆续编制了正方天域公司商资板块薪酬管理、绩效考核、安全生产管理办法及风险防控机制等相关管理办法；补齐商资板块安全隐患排查整治工作方案、疫情防控手册、防汛应急方案、火灾应急方案等工作手册……通过不断构建公司商资板块的管理体系，对商业资产的招商租赁、运营管理、物业监管、维修维保和清收清欠等全套经营管理工作，既做到岗位职责一一对应，又做到团队相互补位，全力为正方天域公司培养复合型的商资管理人才。通过与行业先进企业、系统内标杆企业的对标学习，以国企深化改革三年行动为抓手，制定改革任务清单，补齐经营管理短板。最终形成以项目获取、策略支持和招商整合为一体，以后期物业运营、管理增值为一体，以开发建设、提升施工为一体，商资与公司各板块为一体的正方天域公司商资运营管理体系。创新商资经营模式，协同公司全面发展
　　受新冠疫情和经济下行影响，整体市场的活跃度下降，部分企业暂缓扩张计划或缩减职场，线上办公模式愈来愈多，商业资产市场遭受着供需失衡和“价格战”的双面夹击，为及时有效应对现实问题，商业资产事业部持续创新经营模式，强管控+强执行，协同各方资源，增强创收能力，提升现有商业资产的市场价值，实现国有资产的保值增值。
　　量化经营指标，以经济结果为导向。通过制定板块单独绩效考核体系，量化商资各项经营指标，内部管理透明化、职责明确化，拓宽员工的职业发展通道，充分调动团队员工积极性，促进商资运营管理效能提升。
　　优化招商渠道，以精准灵通为导向。通过运用碑林区楼宇大数据平台，实现招商信息的准确及时和灵通共享，力推资产数据可视化、招商渠道多元化、信息处理工具化，使招商工作更精准、灵通、便捷、高效。通过采取一系列有效措施，如借鉴沿海地区发达城市的先进模式，加强对代理行驻场代表的管理；增进与碑林区投资合作局、特色街区和总部楼宇经济发展服务中心等政府部门的信息交流；发布楼宇招商资源项目清单、机会清单，积极开展网络招商、定向招商、精准招商、以商招商、专业招商等；储备优质客户资源，注重招强引优，不断增强招商引资的精准性和实效性。
　　细化服务标准，以客户需求为导向。从“链态完整、要素富集、服务优质、管理高效”四大方面着手，细化服务标准，打造商资管理新亮点，为客户提供更便捷、更专业、更高效的服务。进一步优化营商环境、搭建服务平台、丰富服务手段，探索建立涵盖楼宇推广、政策服务、金融服务等特色楼宇服务体系，逐步升级扩充相关楼宇配套，提升服务标准。如2020年引进智能共享会议室，缔造5A甲级商务会务空间，让客户全天候畅享舒适便捷的会议服务，使楼宇的办公空间更集约化和智能化，提高商务楼宇的业内竞争力；引导客户共同做旺市场，促成客户在生产经营活动中业态互动、生意共做，建立业态链接、经营合作、要素共享、互助共生的大生态系统，形成“聚集效应、规模效应、品牌效应”；系统分析已入驻客户资源，积极维护“第一好邻居”，增强入驻客户黏性，强化续租率指标，降低二次招商风险。
　　不断盘活三类资产，解决历史遗留问题。商业资产事业部在接收所有经营性房产后，诸多历史遗留问题浮出水面并亟待解决。为快速盘活三类资产，采取了调研周边市场行情，重新拟定房屋租赁价格；深入摸排商户痛点，制定可行的解决方案；拟定商务谈判策略技巧，合规签署租赁合同；构建业财通工作制，保障租金按期到账；强基增效扭亏为盈，持续提升三类资产质量等一系列有效措施。截至目前，正方天域公司商业资产事业部已完成三类资产29份房屋租赁合同的签署，商户应缴租金按期到账率达100%，年租金提升逾百万元。整合优质产业资源，助力公司开发项目落地
　　依托中国中铁的品牌实力，借助行业商协会、碑林楼宇联盟及专业机构力量，商业资产事业部充分发挥楼宇联盟的资源优势，准确把握市场发展规律，以市场调研为基础，联动外部优质的产业资源，加强政企合作和企企联盟，与众多优质前沿产业资源达成了战略合作意向，为正方天域公司开发商业地产提供了强有力的资源保障，加速了新开发项目的孵化与落地，为正方天域公司五大板块的协同发展积极助力：三原县政府多次莅临中铁·第壹国际参观，助力打造三原中铁金宸郡项目的社区型商业中心。咸阳市渭城区、秦都区政府区长、咸阳市文体功能区主任多次调研中铁·第壹国际招商运营工作，促进了咸阳玉泉路项目和马家堡棚改项目的政企深度沟通。输出商资运营管理品牌，拓宽商资发展空间
　　在“树旗创效”总体目标指导下，正方天域公司商业资产事业部一方面大力推进商资板块强基增效工作，持续“做优存量”；另一方面坚定迈出市场化步伐，拓宽发展空间，积极谋求“做大增量”。通过深化改革对标专业，提高内部效率，突破发展瓶颈，开拓市场，进行品牌输出，尝试与外部机构进行资产管理合作，以资产运营管理输出为先导，将客户网络转化为有效资源，为正方天域公司五大板块协同发展提供坚实基础。
　　经过三年多的发展，正方天域公司商资板块构建了初步的商资管理体系，并形成一定的品牌影响力。通过专业的商资经验和稳定的现金流，有力支撑了正方天域公司的更快更好更强发展。未来正方天域公司商业资产事业部还将坚定迈出市场化经营的步伐，以更高的站位，更新的理念，在正方天域公司战略中找准坐标定位，将经营性房产运营管理和资本运作相结合，多形式盘活资产，赋能正方天域公司置业开发业务、酒店管理及物业管理，积极打造商资特有的核心竞争力，努力树立“一局商资”的品牌地位。
　　（通讯员程琦）